Comprar um imóvel é, para a maioria das famílias, a maior decisão financeira da vida. Em Campo Grande, onde o mercado imobiliário cresceu bastante nos últimos anos, essa decisão virou alvo frequente de golpistas. O Mato Grosso do Sul registrou 3.437 boletins de ocorrência por estelionato em 2024 — e uma parcela considerável envolve negócios imobiliários. No nosso escritório vemos casos assim toda semana: pessoas que pagaram entrada por um apartamento que não existia, ou que descobriram, depois de assinar escritura, que o vendedor não era o verdadeiro dono do imóvel.
Este artigo explica os principais golpes, o que você pode fazer antes de fechar qualquer negócio e quais são seus direitos se já caiu numa fraude.
Os golpes mais comuns no mercado imobiliário de Campo Grande
As fraudes imobiliárias não são todas iguais. Cada uma tem uma mecânica diferente e exige uma resposta diferente. Conhecer os tipos mais comuns já é meio caminho para se proteger.
Venda por quem não é dono
O golpista aluga um imóvel, obtém cópias de documentos do proprietário e passa a negociar a venda como se fosse dono. Anuncia o imóvel abaixo do mercado — o preço baixo é o primeiro sinal de alerta —, coleta sinal e some. A vítima fica sem o dinheiro e sem o imóvel. Em Campo Grande, casos assim costumam aparecer em plataformas online de classificados, onde a verificação de identidade é mínima.
Escritura falsa ou adulterada
Mais sofisticado e mais difícil de detectar. O fraudador apresenta escritura pública com falsificação de assinatura do tabelião ou adulteração dos dados. Há casos em que cartórios de fachada foram criados para dar aparência de legalidade ao documento. Nesse cenário, o comprador chega a registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — e só descobre o problema quando o verdadeiro proprietário aparece.
Golpe da procuração
Aqui o esquema é mais elaborado. O golpista obtém uma procuração — às vezes falsa, às vezes verdadeira mas revogada — em nome do proprietário e usa esse documento para assinar a escritura. Procurações falsas com reconhecimento de firma adulterado têm sido usadas em Campo Grande para alienar imóveis sem o conhecimento dos donos reais. O comprador de boa-fé fica no meio do caminho: pagou, mas o negócio pode ser anulado na Justiça.
Imóvel com ônus oculto
Não é exatamente uma fraude clássica, mas é muito comum: o vendedor omite que o imóvel tem hipoteca, penhora judicial ou financiamento em aberto. O comprador paga, registra — e depois descobre que o bem está gravado com dívida de terceiros. Dependendo do valor, pode perder o imóvel para o credor do vendedor.
O que verificar antes de assinar qualquer coisa
A proteção começa com a devida diligência. Nenhum negócio imobiliário deve ser fechado sem esses documentos:
- Matrícula atualizada do imóvel — emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis há no máximo 30 dias. Confirma quem é o proprietário atual, se há penhoras, hipotecas, usufrutos ou qualquer ônus real.
- Certidão negativa de ônus e ações reipersecutórias — também no Cartório de Registro de Imóveis.
- Certidões cíveis e criminais do vendedor — nos fóruns estadual e federal, e também no TRT da 24ª Região (trabalhista), porque dívidas trabalhistas podem recair sobre o imóvel.
- Certidões de débitos municipais — IPTU e contribuição de melhoria em Campo Grande são cobrados pela PMCG; imóvel com dívida pode ter inscrição na dívida ativa.
- Verificação da identidade do vendedor pessoalmente — confronte RG, CPF e foto. Se a venda for por procuração, valide a autenticidade no cartório emissor.
Se o vendedor resistir a apresentar qualquer um desses documentos, é sinal vermelho. Negócio legítimo não tem segredo.
O que diz a lei: tipificação e pena
“Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento: Pena — reclusão, de um a cinco anos, e multa.” — Art. 171, caput, do Código Penal
O estelionato imobiliário se enquadra no artigo 171 do Código Penal. A pena base é de 1 a 5 anos de reclusão, mas pode aumentar. Se o golpe envolver falso instrumento público (escritura ou procuração forjada), há concurso com o crime de falsidade documental (art. 297 CP), cuja pena chega a 6 anos. Se a vítima for idosa, a pena do estelionato pode ser aumentada em até um terço pelo Estatuto do Idoso.
Um ponto importante: o estelionato, em regra, se procede mediante representação da vítima — ou seja, você precisa registrar o boletim de ocorrência e manifestar interesse na persecução penal. A representação deve ser feita em até 6 meses a partir de quando você soube quem é o autor do crime (prazo decadencial do art. 103 do CP). Não espere.
Já fui vítima — e agora?
Se você pagou e descobriu que foi enganado, o caminho tem duas frentes: a criminal e a cível.
Frente criminal
Registre o boletim de ocorrência imediatamente na Delegacia de Repressão a Crimes Patrimoniais (DEPATRI) em Campo Grande ou na delegacia de plantão mais próxima. Guarde todos os comprovantes de pagamento, conversas de WhatsApp, e-mails e o contrato assinado. Esses documentos são a base do inquérito policial e serão essenciais para o Ministério Público denunciar o autor.
Frente cível
Paralelamente, é possível ajuizar ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais na Justiça Estadual de Mato Grosso do Sul. Se o golpista tiver bens, é possível pedir arresto liminar para garantir o pagamento futuro. Casos de fraude imobiliária também podem envolver responsabilidade solidária de imobiliárias ou corretores que agiram com negligência na verificação da documentação.
O tempo importa muito nessa situação. Quanto mais rápido você agir, maior a chance de localizar bens do fraudador e recuperar o prejuízo.
Precisa de ajuda com estelionato imobiliário?
O escritório Jossandro Oliveira Advogados Associados, em Campo Grande/MS, atua há mais de 20 anos com defesa estratégica em direito penal e proteção de vítimas de fraudes imobiliárias. Fale conosco pelo WhatsApp (67) 3023-0011 ou agende um atendimento presencial em nosso escritório na Av. Presidente Tancredo Neves, 1.105 — Jardim das Hortências.
Perguntas frequentes
Posso recuperar o dinheiro que perdi num golpe imobiliário?
Sim, é possível — mas depende de localizar bens em nome do golpista. A ação cível de indenização por danos materiais pode incluir pedido de arresto de bens logo no início do processo. O sucesso depende muito da velocidade com que você aciona a Justiça após descobrir a fraude.
O que é prazo decadencial no estelionato?
É o prazo que você tem para representar criminalmente contra o autor do crime. No estelionato, são 6 meses contados a partir do momento em que você identificou quem cometeu a fraude. Se esse prazo passar, o Estado perde o direito de punir o culpado por aquele crime específico.
Imobiliária pode ser responsabilizada pelo golpe?
Pode, se ficar comprovado que ela agiu com negligência — por exemplo, não verificou a documentação do vendedor ou omitiu informações relevantes. A responsabilidade cível pode ser solidária, o que significa que a imobiliária responde junto com o golpista pelo prejuízo da vítima.
Comprei imóvel com escritura falsa e já registrei. O que acontece?
O registro pode ser anulado judicialmente a pedido do verdadeiro proprietário. Você perde o imóvel, mas tem direito a buscar indenização do golpista. Em alguns casos, se houver falha do cartório na verificação da autenticidade do documento, pode haver responsabilidade do tabelião também. É uma situação complexa que exige assessoria jurídica imediata.
Preciso de advogado para registrar o boletim de ocorrência?
Não é obrigatório, mas é muito recomendável. Um advogado garante que o boletim seja registrado com todos os elementos necessários para um inquérito sólido, orienta sobre quais provas preservar e já inicia as medidas cíveis em paralelo para proteger seus interesses desde o primeiro dia.
