Em 2024, Mato Grosso do Sul registrou mais de 1.400 ações de despejo, segundo dados divulgados pelo Midiamax — número que reflete o crescimento da inadimplência nos contratos de aluguel no estado. Em Campo Grande, o problema é sentido tanto por pequenos proprietários que dependem do aluguel para completar a renda, quanto por inquilinos que passaram por dificuldades e agora enfrentam o risco de perder o imóvel onde moram.
A lei que rege essas situações é a Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela estabelece os direitos e deveres de ambos os lados e define os caminhos para solução de conflitos. Mas, na prática, muita gente não sabe quando pode entrar com despejo, quanto tempo o inquilino tem para sair ou o que acontece se o aluguel não estiver pago há meses.
O Primeiro Passo: A Notificação Extrajudicial
Antes de qualquer ação judicial, o caminho mais inteligente — e muitas vezes o mais rápido — é a notificação extrajudicial. Esse documento, enviado ao inquilino por cartório ou oficial de justiça, formalmente comunica a inadimplência e concede prazo para regularização.
No caso de falta de pagamento, a notificação não é obrigatória para entrar com a ação — a lei permite ir direto ao judiciário. Mas ela serve para registrar que o proprietário agiu de boa-fé, que deu oportunidade ao inquilino, e pode acelerar o processo na prática. Em Campo Grande, cartórios realizam esse serviço com agilidade e custo acessível.
Quando Cabe Ação de Despejo?
A Lei do Inquilinato prevê várias hipóteses além da inadimplência. As mais comuns são:
- Falta de pagamento de aluguel ou encargos (IPTU, condomínio, água);
- Infração contratual — uso do imóvel para fins diferentes do contratado, sublocação não autorizada, obras sem permissão;
- Término do prazo contratual sem renovação ou desocupação;
- Necessidade de uso próprio pelo proprietário ou familiar de primeiro grau;
- Demolição ou reforma urgente que exija desocupação;
- Venda do imóvel, quando o inquilino não exerceu o direito de preferência.
Cada hipótese tem suas regras específicas. O despejo por uso próprio, por exemplo, exige que o proprietário comprove a necessidade real e não recoloque o imóvel em locação por pelo menos 5 anos após a retomada.
Como Funciona a Ação de Despejo na Prática
A ação de despejo é proposta na Vara Cível da comarca de Campo Grande. O proprietário, por meio de advogado, apresenta a petição inicial com o contrato, os comprovantes de inadimplência ou da infração, e pede a rescisão do contrato e a ordem de desocupação.
O inquilino é citado e tem prazo para contestar. Se não houver contestação, ou se ela for insuficiente, o juiz concede a ordem de despejo. O prazo padrão para desocupação voluntária após a sentença é de 30 dias. Se o inquilino não sair, o oficial de justiça executa o despejo — com arrombamento, se necessário.
“Nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, é lícito ao locatário evitar a rescisão da locação e o despejo mediante o pagamento do débito atualizado até a data da audiência, incluídas as custas processuais e honorários advocatícios.” — Art. 62, II, Lei 8.245/91.
Despejo Liminar: Quando É Possível Sair Mais Rápido
O artigo 59 da Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o juiz pode conceder o despejo de forma liminar — ou seja, antes mesmo de ouvir o inquilino. Essa medida é excepcional, mas existe. As situações que permitem despejo liminar incluem:
- Término da locação por temporada (até 90 dias) sem desocupação;
- Morte do locatário sem deixar herdeiros na posse do imóvel;
- Locação para temporada com prazo expirado;
- Nos casos de contrato sem garantia com inadimplência de pelo menos 2 meses, mediante depósito em juízo de 3 meses de aluguel pelo proprietário.
Na prática em Campo Grande, os juízes analisam com cuidado os pedidos liminares. A concessão depende da robustez dos documentos apresentados e da clareza da situação jurídica.
A Purgação da Mora: O Inquilino Pode Salvar o Contrato
A lei dá ao inquilino inadimplente uma chance de evitar o despejo: a purgação da mora. Se o inquilino pagar integralmente o débito — aluguel atrasado, encargos, correção, juros, custas e honorários advocatícios — até a audiência de instrução, o contrato é mantido e o processo é extinto.
Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses. Se o inquilino já usou a purgação recentemente e ficou inadimplente de novo, não poderá se beneficiar da mesma prerrogativa.
Em Mato Grosso do Sul, é comum vermos inquilinos que não sabem desse direito e deixam o prazo passar. Outros chegam ao escritório depois que a ação foi proposta perguntando se ainda dá tempo — e muitas vezes, dá. Por isso, ao receber uma citação de despejo, o primeiro passo é procurar um advogado imediatamente.
Contratos Com e Sem Garantia: a Diferença no Processo
A lei trata de forma diferente os contratos com e sem garantia (fiador, seguro-fiança, caução ou cessão fiduciária). Quando há fiador, ele deve ser citado junto com o inquilino e pode ser responsabilizado pelo débito. Quando não há garantia nenhuma, o proprietário tem acesso a procedimentos um pouco mais céleres em determinadas hipóteses.
Nos contratos sem garantia com inadimplência, o proprietário pode pedir o despejo liminar mediante depósito de 3 meses de aluguel como caução — valor que é devolvido ao final, se ele vencer a ação. Isso acelera consideravelmente o processo em Campo Grande.
Particularidades em Campo Grande e no Interior de MS
O mercado locatício de Campo Grande tem algumas características que influenciam essas ações. A cidade cresceu muito nos últimos anos, com forte demanda em bairros como Tiradentes, Rita Vieira e Universitário, e os contratos às vezes são feitos de forma informal, sem garantias adequadas, o que complica a execução.
No interior de Mato Grosso do Sul — Dourados, Três Lagoas, Corumbá —, os processos costumam tramitar em comarcas menores, com prazos às vezes mais curtos por menor volume de processos, mas também com menos estrutura para execuções complexas.
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O escritório Jossandro Oliveira Advogados Associados, em Campo Grande/MS, atua há mais de 20 anos com defesa estratégica em direito locatício e contratos imobiliários. Fale conosco pelo WhatsApp (67) 3023-0011 ou agende um atendimento presencial em nosso escritório na Av. Presidente Tancredo Neves, 1.105 — Jardim das Hortências.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora uma ação de despejo em Campo Grande?
Depende muito da situação. Casos sem contestação e com documentação bem preparada podem ser resolvidos em 3 a 6 meses. Com contestação e perícias, pode levar mais de um ano. O despejo liminar, quando cabível, pode ocorrer em semanas.
O inquilino pode ser despejado no dia seguinte ao atraso do aluguel?
Não. A lei exige o trâmite processual, que inclui citação do inquilino e prazo para resposta. O processo mais rápido ainda leva alguns meses. O único caso de saída mais ágil é o despejo liminar, e mesmo assim há requisitos específicos.
O que acontece com os pertences do inquilino no despejo?
O oficial de justiça pode retirar os pertences do imóvel durante a execução do despejo, depositando-os em local indicado pelo proprietário ou em depósito judicial. O inquilino pode recuperar seus bens, mas eventuais custos de armazenagem podem ser cobrados dele.
Posso despejar o inquilino sem advogado?
Tecnicamente é possível nos Juizados Especiais para causas de menor valor, mas ações de despejo costumam envolver detalhes técnicos que tornam a representação por advogado essencial para o sucesso. Um erro processual pode atrasar o processo por meses.
O fiador pode ser acionado na ação de despejo?
Sim. O fiador responde solidariamente pelo débito locatício e deve ser incluído na ação. Ele pode ser executado pelo valor total da dívida, incluindo aluguel, encargos e custas. Há casos em que o bem do fiador responde pelo débito do inquilino.
