Quem comprou um lote num loteamento em Campo Grande, pagou parcelas por anos e depois não conseguiu mais honrar o contrato sabe bem o desconforto que vem depois: a construtora notifica, ameaça perder tudo, e o comprador fica sem saber se tem direito a receber algo de volta. Esse cenário é muito mais comum do que parece. No nosso escritório, atendemos esse tipo de caso com frequência — e a boa notícia é que a lei protege quem comprou de boa-fé.
Compromisso de Compra e Venda ou Contrato Definitivo?
Antes de qualquer coisa, é preciso entender com qual tipo de contrato você está lidando. O compromisso de compra e venda é o mais comum em loteamentos e imóveis na planta: é uma promessa de comprar e vender, onde o comprador ainda não tem a propriedade — só tem o direito de exigir a escritura quando quitar. Já o contrato definitivo (escritura pública lavrada em cartório) transfere a propriedade de imediato.
Essa distinção importa porque as regras de rescisão são diferentes. No compromisso, as partes ainda dependem de uma série de obrigações recíprocas. Na escritura, o imóvel já é seu — e eventuais inadimplências geram outros caminhos, como execução ou ação de cobrança.
Quando o Contrato Pode Ser Rescindido?
As hipóteses mais comuns de rescisão de contrato imobiliário são três:
- Inadimplência do comprador: deixou de pagar as parcelas acordadas.
- Vício oculto: o imóvel tem defeito que não estava visível na entrega e compromete seu uso — infiltração estrutural, problemas na fundação, irregularidade na metragem.
- Fraude ou dolo do vendedor: imóvel vendido com documentação irregular, dívidas ocultadas, área diferente do prometido.
Há também a rescisão por inadimplência do vendedor — construtora que não entrega no prazo, ou incorporadora que paralisa obra. Nesses casos, quem pediu o distrato não foi o comprador, mas a empresa. As consequências são bem diferentes.
Rescisão Extrajudicial x Rescisão Judicial
Desde a entrada em vigor da Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato —, a rescisão de contratos de incorporação imobiliária e loteamentos pode acontecer de forma extrajudicial. Não é obrigatório entrar na Justiça para desfazer o negócio, desde que as partes cumpram os requisitos da lei.
Na rescisão extrajudicial, a incorporadora notifica o comprador, concede prazo para regularização (geralmente 30 dias úteis), e, se não houver pagamento, o contrato é rescindido com devolução dos valores conforme previsto. A rescisão judicial ainda é necessária quando há litígio sobre os valores devidos, quando a empresa se recusa a devolver o que é de direito, ou quando há dolo ou vício que precisa ser declarado pelo juiz.
“É nula de pleno direito a cláusula contratual que determina a perda de todas as parcelas pagas em favor do credor, por importar em enriquecimento sem causa.” — STJ, REsp 1.804.284/DF, 2024.
A Lei do Distrato e a Devolução de Valores
A Lei 13.786/2018 estabeleceu regras claras sobre quanto o comprador pode recuperar ao rescindir um contrato. Se o comprador desistiu por vontade própria, a construtora pode reter:
- Até 25% dos valores pagos em incorporações sujeitas ao patrimônio de afetação;
- Até 50% dos valores pagos nos demais contratos de incorporação;
- Nos contratos de loteamento, aplica-se o mesmo princípio, mas com atenção ao que diz a Lei 6.766/79.
Mesmo com essa retenção, o comprador tem direito à devolução do saldo restante — e o prazo para receber pode variar: 180 dias após o prazo de entrega do empreendimento, ou imediatamente se o imóvel já tiver sido revendido a terceiro.
Multas contratuais acima dos limites legais são abusivas e podem ser revistas judicialmente. O TJMS tem reiteradamente reconhecido cláusulas leoninas nesses contratos e reduzido percentuais exorbitantes de retenção exigidos por incorporadoras de Campo Grande e do interior do estado.
Casos Comuns em Campo Grande: Loteamentos e Lotes na Planta
Em Campo Grande, uma das situações mais frequentes envolve a compra de lotes em loteamentos novos — regiões como o Anhanduizinho, Lagoa, Vida Nova e outros bairros em expansão. Muitos compradores adquirem o lote parcelado diretamente com a loteadora, sem passar por banco, e depois enfrentam dificuldade financeira.
Nesses casos, o comprador frequentemente acredita que vai perder tudo. Não é assim. A Lei 6.766/79 garante direito à devolução de parte dos valores, e a jurisprudência do TJMS vem sendo firme em proteger o adquirente de boa-fé, especialmente quando ele já pagou mais de 30% do valor total do imóvel.
Em 2024, o STJ reforçou esse entendimento ao julgar casos em que loteadoras tentavam rescindir contratos sem qualquer devolução, alegando cláusula penal genérica. O tribunal foi claro: cláusula que implica perda integral das parcelas pagas é nula, independentemente do que diz o contrato.
O Que Fazer se Você Está Nessa Situação
Se você recebeu uma notificação de rescisão, o primeiro passo é não ignorar. O prazo de resposta é curto — e a inércia pode ser interpretada como concordância com os termos da empresa. Reúna todos os documentos: contrato original, comprovantes de pagamento, notificações recebidas.
Se você é o vendedor e o comprador está inadimplente, também é importante agir com cuidado: rescisão feita fora das regras pode gerar ação de indenização. Em Mato Grosso do Sul, já vimos casos em que a construtora rescindiu de forma irregular e foi condenada a devolver o dobro do valor pago.
Precisa de ajuda com rescisão de contrato de imóvel?
O escritório Jossandro Oliveira Advogados Associados, em Campo Grande/MS, atua há mais de 20 anos com defesa estratégica em direito imobiliário e contratos. Fale conosco pelo WhatsApp (67) 3023-0011 ou agende um atendimento presencial em nosso escritório na Av. Presidente Tancredo Neves, 1.105 — Jardim das Hortências.
Perguntas frequentes
Posso rescindir um contrato de imóvel e receber meu dinheiro de volta?
Sim. A Lei 13.786/2018 garante a devolução de parte dos valores pagos, mesmo que você tenha desistido do contrato. A construtora pode reter um percentual (geralmente entre 25% e 50%), mas não pode ficar com tudo. O saldo restante deve ser devolvido no prazo legal.
Preciso entrar na Justiça para rescindir meu contrato de lote?
Nem sempre. A rescisão pode ser extrajudicial, seguindo o procedimento previsto na lei. A ação judicial é necessária quando há disputa sobre os valores ou quando a empresa se recusa a cumprir o que a lei manda. Em Campo Grande, muitos casos se resolvem com uma notificação bem redigida por advogado.
A construtora pode rescindir meu contrato de imóvel por atraso em uma parcela?
Tecnicamente sim, mas a jurisprudência exige que a inadimplência seja expressiva e que o comprador seja notificado antes. O TJMS tem decidido que rescisões precipitadas, sem notificação prévia adequada, são inválidas. Sempre vale contestar.
Qual é o prazo para receber os valores após a rescisão?
Depende do tipo de contrato. Em incorporações imobiliárias com patrimônio de afetação, o prazo pode ser de até 30 dias após a rescisão. Nos demais casos, pode chegar a 180 dias após o prazo de entrega do imóvel. Se o imóvel for revendido antes disso, o pagamento deve ser imediato.
O que é vício oculto e como ele justifica a rescisão?
Vício oculto é um defeito no imóvel que não estava visível na entrega e que compromete seu uso normal — problemas estruturais, infiltrações sérias, metragem incorreta. Quando comprovado, o comprador pode pedir rescisão do contrato com devolução integral dos valores ou abatimento proporcional no preço.
